Expert varuje: V Česku je 90 % glampingu nelegálních, je to časovaná bomba

Stavět legálně s náklady navíc až k milionu korun, nebo to zkusit načerno? Dilema, které stojí před řadou provozovatelů kempingů a glampingů v Česku. Tomáš Vítek je expertem na stavební právo a kempy. Nelegální stavby vidí jako obrovský problém.

Dvaačtyřicetiletého Tomáše Vítka před šesti lety stavební úřad neprávem nařkl z udání. To ho naštvalo, vrhl se do zkoumání stavebního zákona, aby se domohl pravdy. Vyšlo to a začal se problematice věnovat více.

Dnes je z něj specialista na stavební právo se zaměřením na kemping a glamping, kde s Asociací kempů a podnikateli v cestovním ruchu pomohl změnit stavební zákon tak, aby vyhovoval jejich potřebám.

Kemping a glamping představují klasické kempování a jeho luxusnější formu s prvky moderního hotelu. Obojí je zasazené v přírodě a počítá i s karavany, mobilheimy, maringotkami či domky na stromě nebo jurtami a glamping stany.

Naprostá většina podobných staveb v Česku je podle Tomáše Vítka nelegální, z čehož mohou pramenit velké problémy. „Je to časovaná bomba,“ varuje.

Kolika procent podobných ubytování v Česku se to týká?
Na různých webových portálech jsou nabídky ubytování a může se to týkat tisíců nemovitostí. Tak 90 procent není teoreticky možné legalizovat kvůli stavebnímu zákonu nebo územnímu plánu.

V čem je hlavní problém?
Jsou to černé stavby. Vycházejí ze špatné praxe stavebního zákona. Chceme ho opravit a dostávat lidi ze šedé ekonomiky, do které se dostali kolikrát i nezáměrně nebo nevědomky či nebylo jiné řešení. Černá stavba je špatně na všechny strany – stát z toho nemá daně, jde o šedou ekonomiku a ubytovatelům i hostům hrozí problém, když se něco stane.

Platí to i pro případy, kdy lidé podle starého stavebního zákona stavěli legálně, ale nové podmínky už nesplňují?
Ano. Řešíme případ z Frymburku na Českokrumlovsku, kde má jeden z místních stavbu pro rodinnou rekreaci, což je oficiálně chata pro rekreaci, ale není to ubytovací zařízení, i když účel je stejný. Udání přišlo od aktivního občana. Tuto chybu aktuálně řešíme, otevřeli jsme ji na nedávné konferenci cestovního ruchu Travelcon v Českých Budějovicích.

Černou stavbu na Znojemsku zboural bagr, majitel zkroušeně sledoval mizející domov

Udání je nejčastější důvod řešení černých staveb?
Ano. Stavební úřady to vůbec neřeší. Z 99 procent je to na udání.

Úřady, respektive stát, je aktivně nehledají?
Ne. Všichni vědí, že tu jsou. Problém je, že po neúspěšné digitalizaci stavebního zákona hodně pracovníků z úřadů odešlo nebo jsou naštvaní z komunikace ministerstva. Lidí je málo a žádosti se dohánějí i se značným zpožděním. Úředníci primárně řeší povolení dle žádostí, na černé stavby již není kapacita. Ale když přijde udání, tak stavební úřad musí konat.

Jsou některá místa na udávání vyhlášená?
Ne, děje se to všude. Znám paní z Českého Krumlova, která tam má kemp. Soused si vedle postavil rodinný dům a vadí mu, že po obecní cestě do kempu jezdí karavany. Podal na ni trestní oznámení. Může to dojít do takové fáze, že vás soused úmyslně zlikviduje. Ani tohle by se nemělo stávat. Přidám ještě příklad z Olomoucka, kde soused naschvál postavil třicetimetrovou větrnou elektrárnu vedle glampingu. Využil chyby v zákoně, stavební úřad to schválil. My jsme stížnost poslali na Olomoucký kraj, ten to označil jako černou stavbu v rozporu s územním plánem. Majitel musí elektrárnu zbourat, ale stavebník se začal mstít druhé straně přes úřad.

Mají lidé vůli legalizovat své stavby, když to původně nevěděli a zjistí, že jsou nelegální?
Někdy ano, někdy ne. Nabízíme jim, ať se ozvou a my jim poradíme, jaké mají možnosti a co lze v konkrétním případě dělat. Provozovatel ubytovacího zařízení si neuvědomuje, že když je nelegální a někomu se něco stane, tak za to může být až trestněprávně odpovědný. Všechny výdaje na léčení zraněného jdou na jeho náklady. Tohle je velké varování.

Proč se tomu lidé tolik brání? Kvůli nákladům, nebo že by nedostali povolení?
Obojí. Především když nyní chcete něco stavět legálně, plno úřadů vám jen hází klacky pod nohy. Když to ale uděláte nelegálně, danému problému se jednoduše vyhnete. Když chcete zlegalizovat větší rekreační areál pro kemping i glamping, tak s potřebnou výkresovou dokumentací to může stát i kolem milionu korun. Ke zlegalizování nutí i případné vysoké pokuty. Problém je ale i na straně zákona. Například 90 procent glampingu je dnes nelegálních, protože s tím zákon neumí pracovat. Problémy dělají i špatné územní plány obcí, které v nich nechtějí dané pozemky vymezit pro rekreační výstavbu.

U Jihlavy si postavili dvě chaty. Jedna je neviditelná, druhá se vznáší

Proč obce nechtějí předcházet sporům a v územních plánech to řešit?
Někdy je to osobní zášť mezi provozovatelem a obcí. Když se starosta zasekne, tak je to neřešitelné. Předávali jsme příklady z praxe zástupkyni ministerstva pro místní rozvoj, a ta tomu ani nechtěla věřit. I od jednoho malého případu, jako je ten z Frymburku, se to může rozjet ve velkém po celé republice.

Vážně?
Pokud by se začal vymáhat aktuální stavební zákon, tak zrušíme tři čtvrtě cestovního ruchu jen kvůli špatně napsanému stavebnímu zákonu. Proto se budu snažit připravit pozměňovací návrh tak, aby cestovnímu ruchu pomáhal a stavebník nemusel jít nelegální cestou. Je to jen časovaná bomba. Uvidíme, jestli bude politická vůle něco změnit. Nejdůležitější na projektu ubytovacích zařízení je perfektní územní plán připravený s odborníky na cestovní ruch. To se ale dle dat a informací moc neděje.

Tomáš Vítek upozorňuje na nelegální kemping a glamping u nás (30. dubna 2026).

Jaký by měl být přístup obcí?
Důležité je racionální uvažování, aby obce zbytečně neblokovaly nesmysly. Mnohdy si dávají do územních plánů zákaz umisťování výrobků plnících funkci stavby. Nebo zmíní přímo zákaz mobilheimů, ale neexistuje definice, co je mobilheim. Při stavebním řízení se to obchází tím, že to pojmenujete jinak.

Aneb Češi jsou mistři v hledání kliček.
Ano, ale to lze prakticky v každém zákoně. Ještě řešíme paradoxy, že 49 procent nemovitosti pro rekreaci můžete využívat pro ubytování, ale nesmíte ji krátkodobě pronajmout celou. To platí i pro rodinné domy. Vy v něm bydlíte, pronajmete třeba jeden pokoj, takže stavební zákon neporušujete. Ale když dům nebo chatu pronajmete celou, tak už tam nebydlíte a je to porušení stavebního zákona. To je zkrátka hloupost.

Chápu, že chybí úředníci. Ale krýt obecně tak velký problém by se neměl, ne?
To bývá problémem hlavně u velkých developerských projektů, kde už jsou to velké hry o hodně peněz. V Benešově ve středních Čechách to dospělo i k trestnímu oznámení na úředníky kvůli krytí černých staveb. Má to návaznost na celý trh. Když jednoho kryjete a druhý musí dodržovat podmínky, tak to není správná hospodářská soutěž. Kdo ušetří až miliony za legalizaci, tak může poskytovat levnější ubytování a má konkurenční výhody. To je nepřijatelné.

Z Kokořínska mizí nelegální kempy. Trampové vyhrožují, archeologové jásají

Co všechno je třeba splnit, aby stavba byla legální?
Nejdůležitější je územní plán – textová a grafická část. Tu majitel pozemku může ovlivnit, pokud není pasivní při změně územního plánu. Poté je díky nám v zákoně nová možnost – není potřeba povolení stavebního úřadu, pokud má stavba včetně základové konstrukce do 55 metrů čtverečních zastavěné plochy. Zároveň je maximálně čtyři metry vysoká a stojí na pozemku, který je určený rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako plochy rekreace. Také musí být umístěná od hranic dalších pozemků nejméně dva metry. Navíc plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně padesát procent z celkové plochy. Pak lze mít vše bez povolení.

To je zásadní krok vpřed.
Výhodou je, že dnes stačí v místě prokázat i historické povolení záměru. Celkově je problémem, že stavební úřady rozhodují všude jinak. Mnohdy je to i z nevědomí nebo častých úprav legislativy. Dříve například platilo, že když někde stál karavan více než třicet dnů, už se to považovalo za stavbu. S maringotkami, mobilheimy nebo glamping stany si zákon vůbec neuměl poradit. Ale v některých případech už je to lepší.